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01.09.2003 - Jahresabschluß für das Geschäftsjahr 2002

September 2003 - Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2002

Die Städtische Wohnungsgesellschaft Pirna mbH (WGP) musste sich im 10. Jahr ihres Bestehens unter ungünstigen Rahmenbedingungen behaupten und blickt auf ihr bisher schwierigstes Geschäftsjahr zurück.

Rahmenbedingungen der Entwicklung

Pirna hat seit 1989 ca. 20 % ca. seiner Einwohner verloren (ohne Eingemeindungen). Auch wenn der Saldo von Gewerbe­an- und –abmeldungen seit Jahren positiv ist und Erfolge bei der Ansiedlung von Unter­nehmen und Behörden zu verzeich­nen waren, lag die Arbeits­losenquote im Jahr 2002 durchschnittlich bei 18,3 %.

Diese Entwicklungen und überzogene immobilienwirtschaftliche Investitionen der letzten Jahre haben u.a. zur Folge, dass sich in Pirna ein Leerstand von ca. 15 % bei Wohn- und Gewerbeflächen aufgebaut hat.

In den vermietbaren Beständen der WGP standen per 31.12.2002 ca. 11 % der Flächen leer. Bezieht man auch solche Objekte ein, die aus zwingenden Gründen für die Vermietung nicht zur Verfügung stehen, so belief sich der Gesamtleerstand auf ca. 22 % der Mietflächen. Ein wesentlicher Teil davon entfällt auf Objekte, die wegen schwebender Restitut­ions­verfahren in Verbindung mit einem schlechten baulichen Zustand nicht mehr vermietet werden können.

In der Vergangenheit hat die WGP erheblich in ihren Immobilienbestand investiert. Es muss jedoch konstatiert werden, dass wesentliche Entscheidungen dabei nicht hinreichend unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunk­ten getroffen wurden bzw. dass die zugrunde gelegten Annahmen teilweise unrealistisch waren. Eine Diversifizierung des Bestandes zur Schaffung eines ausgewogenen Angebotsspek­trums erfolgte nicht. Die Anpassung des Immobilienportfolios und der Vermietungsangebote an die Markt­­­strukturen wird deshalb einen Schwerpunkt für die Tätigkeit der nächsten Jahre bilden.

Verlauf und Ergebnis des Geschäftsjahres 2002

Bedingt durch den hohen Leerstand bei Mietflächen und die hohe Verschuldung der Gesellschaft gestaltete sich der Verlauf des Geschäftsjahres 2002 für die WGP sehr schwierig.

Die Umsatzerlöse reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr auf 25,99 Mio. € (Vj. 26,30 Mio. €). Davon entfielen 18,70 Mio. € (Vj. 18,95 Mio. €) auf tatsächlich erlöste Mieten (netto-kalt). Hauptsächlich bedingt durch den Leerstand ergaben sich bei den Mieten Erlösschmälerungen (Differenz zwischen Soll-Mieten und erlösten Ist-Mieten) von 3,46 Mio. € (Vj. 3,30 Mio. €)

Größte planmäßige Aufwandsposition waren die Zinsen mit 9,91 Mio. € (Vj. 9,98 Mio. €). Die Aufwen­dungen für Instandhaltung und Instandsetzung lagen bei 7,55 Mio. € (Vj. 2,64 Mio. €). Davon entfielen 4,85 Mio. € auf die Beseitigung von Hochwasser-Schäden an ca. 150 WGP-Objekten, die weitgehend durch Versicherungs­ent­schädigungen und Fördermittel kompensiert werden konnten.

Aufgrund des Leerstandes von Mietflächen konnten ca. 0,9 Mio. € angefallene Betriebskosten nicht weiterberechnet werden und mussten von der WGP getragen werden.

Wesentlichste Besonderheit im Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2002 sind die außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 31,29 Mio. € (Vj. 8,97 Mio. €), in denen sich in der Hauptsache die Anpassung der Buchwerte des Immobilienbestandes an die nachhaltige Ertragssituation und die strukturellen Leerstände bei Mietflächen widerspiegelt.

Das Geschäftsjahr 2002 wurde mit einem Fehlbetrag von 28,79 Mio. € (Vj. 20,75 Mio. €) abgeschlossen. Dieses Ergebnis ist maßgeblich durch außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien beeinflusst. Der verfügbare Bestand an liquiden Mitteln sank 2002 erheblich.

Die Bilanzsumme lag per 31.12.2002 bei 282,29 Mio. € (Vj. 316,74 Mio. €). Größte Position der Aktiva war naturgemäß bei einer Wohnungsgesellschaft der Wert des Anlagevermögens mit 254,57 Mio. € (Vj. 290,94 Mio. €).

Ende 2002 verfügte die WGP über einen Immobilienbestand mit 7.487 Wohnungen (vermietbare Fläche von 410.064 m²) und 197 Gewerbeeinheiten (Mietfläche von 22.314 m²). Ferner waren im Bestand 1.627 Stellplätze für PKW, 98 Garagen für PKW und diverse Kleingärten. Ein Teil davon ist zum Verkauf vorgesehen und wird deshalb im Umlaufvermögen ausgewiesen.

Auf der Passiv-Seite der Bilanz stellen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit 187,41 Mio. € (Vj. 192,52 Mio. €) die größte Position dar. Ein Teilbetrag von 28,21 Mio. € (Vj. 29,77 Mio. €) entfiel auf Altschulden aus DDR-Zeiten, die Kraft Gesetzes durch die WGP zu übernehmen waren.

Im Berichtsjahr konnte erstmalig seit Bestehen der WGP eine Reduzierung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (2002: 187,41 Mio. €; Vj. 192,52 Mio. €) erreicht werden. Diese Tendenz soll sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Der Abbau der Verschuldung hat höchste Priorität.

Das bilanzielle Eigenkapital reduzierte sich durch den Jahresfehlbetrag auf 59,41 Mio. € nach 88,00 Mio. € im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote betrug per 31.12.2002 ca. 21 % (Vj. ca. 28 %), wobei hinterlegte Kauti­onen herausgerechnet wurden. Dieser Wert ist als niedrig anzusehen.

Ausblick

Die nächsten Jahre werden für die WGP mit großen Herausforderungen verbunden sein. Für 2003 ist mit einem deutlich reduzierten Jahresfehlbetrag von ca. 3 bis 4 Mio. € zu rechnen.

Die seit April 2003 tätige neue Geschäftsführung hat einen Konsolidierungsprozess eingeleitet, um die WGP wieder wirtschaftlich zu stärken. Der Abbau der Verschuldung hat dabei höchste Priorität und wird dementsprechend vorangetrieben. Es müssen erhebliche Anstrengungen unternommen werden, um im Hinblick auf die hohen Zins- und Tilgungslasten die Liquidität der Gesellschaft zu stärken.

Die In­vesti­tions­politik der WGP wird in der nächsten Zeit von äußerster Zurückhaltung geprägt sein. Die WGP verfügt gegenwärtig nicht über nennenswerte Spielräume für neue und aufwendige Sanierungs- oder Neubauvorhaben. Das Projekt zur Wiederherstellung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles Lange Straße Ecke Badergasse in der Pirnaer Altstadt wird bis zum Sommer 2004 planmäßig fertig gestellt. Andere Projekte wurden zunächst zurückgestellt.

Die strukturellen Wohnungsleerstände zwingen auch die WGP, ihr Angebot an den nachhaltigen Bedarf anzupassen. Dabei sollen Förderprogramme wie „Stadtumbau Ost“, „Soziale Stadt“ und die Möglichkeit zur Reduzierung von DDR-Altschulden in Anspruch genom­men werden.

Die WGP prüft gegenwärtig die Notwendigkeit zum Abriss von 500 bis 600 Wohnungen im gesamten Stadtgebiet im Zeitraum bis 2015. Durch Zusammenlegung oder Umwandlung in Gewerberaum könnten im glei­chen Zeitraum weitere 100 bis 200 Wohnungen aus dem Markt genom­men werden.

Für die Vorbereitung künftiger Abriss-Maßnahmen ist nach der persönlichen Information der Mieter ein Zeitraum von ca. 1 bis 2 Jahren eingeplant. Es wurde ein Leistungspaket entwickelt, um den letzten noch in Abriss-Objek­ten wohnenden Mietern den Umzug in andere Wohnungen zu ermöglichen.

Neben den dargestellten Abriss-Vorhaben sind unterschiedliche Maßnahmen zur Diversifizierung und Optimierung des Immobilien-Port­folios geplant oder wurden in einigen Fällen bereits begonnen:

Der genaue Umfang dieser Vorhaben hängt auch davon ab, wieweit die För­de­rung z.B. durch das Programm „Soziale Stadt“ möglich ist. Aber auch mit dem Einsatz von Fördermitteln wird die WGP in erheblicher Höhe eigene Mittel für diese Projekte aufwenden.

Weitere Aspekte der Unternehmensentwicklung

Im September 2002 wurde Dr. Frieder Bahn als Geschäftsführer abberufen. Zu seinem Nachfolger wurde Matthias Armbruster bestellt. Mit der Berufung von Jürgen Scheible zum Kaufmännischen Geschäftsführer und Matthias Arm­bruster zum Technischen Geschäftsführer per April 2003 wurde die Neuformierung der Geschäftsführung abgeschlossen.

Ende 2002 war in der WGP eine aktive Kernbelegschaft von 50 MitarbeiterInnen beschäftigt, was nach Verrechnung von Teilzeitstellen insgesamt 47 Vollzeitstellen entspricht. Hinzu kamen 8 geringfü­­gig Beschäftigte, 1 Mitarbeiterin in Mutterschutz sowie 3 Auszubildende. In Altersteilzeit waren 3 Mitar­beiter, davon 2 in der Ruhephase.

Die WGP stellt seit Beginn des Ausbildungsjahres 2003 zwei Ausbildungsplätze pro Jahr zur Verfügung; bisher war es nur einer pro Jahr.

Die neue Geschäftsführung hat die WGP zwischenzeitlich in Teilen reorganisiert. Es erfolgte eine Zuordnung der Zuständigkeitsbereiche zu den beiden Geschäftsführern. Querschnittfunktionen wurden aus dem operativen Geschäft herausgelöst und im Stab der Geschäftsführung konzentriert. Mitarbeiter­Innen, wie HausverwalterInnen aber auch die Team­leiterInnen in den Geschäftsstellen sollen größere Entscheidungsspielräume erhalten, um vor Ort noch besser auf schneller auf Kundenwünsche reagieren zu können. Es ist vorgesehen, die Organisation schrittweise weiter zu optimieren.

Zusammenfassung

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